Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội đang gia tăng trước bối cảnh hạn chế nguồn cung ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi đó thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội tạm thời chưa có nhiều diễn biến sau giai đoạn 2021-2022 bùng nổ đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội.
| Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý này ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay. |
Đây là một trong những nhận định của bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao, CBRE Chi nhánh Hà Nội trong Công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội quý I/2024. Theo báo cáo của CBRE, ba tháng đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung hạn chế trên thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng ghi nhận mở bán mới trong quý.
So với cùng kỳ năm ngoái, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong quý I/2024 đã tăng 11%. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 – 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó. Nguồn cung BĐS gắn liền với đất trong quý này duy trì ở mức thấp khi chỉ ghi nhận nguồn cung mới khiêm tốn từ một dự án mở bán đợt tiếp theo.
Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm 2023, trong đó chỉ có hơn 80 căn thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực phía Nam thành phố. Đây cũng là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất trong một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây tại Thành phố Hồ Chí Minh và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Về thanh khoản, tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội cho thấy sự khả quan mặc dù phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý. Tổng số căn bán được trong quý I/2024 đạt hơn 2.000 căn chung cư, tương đương mức ghi nhận được tại quý I năm ngoái. Bên cạnh đó, thị trường BĐS gắn liền với đất ghi nhận bán được gần 300 căn, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung mới hạn chế đã dẫn tới số lượng căn hộ tiêu thụ cũng thấp so với cùng kỳ năm ngoái cũng như so với quý trước. Cụ thể, tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý I/2024 tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh là khoảng hơn 600 căn, giảm 74% so với quý IV/2023 nhưng vẫn nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán trong quý. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán trong quý I/2024 đạt khoảng 80%, nhờ vào mức giá không có nhiều sự điều chỉnh so với các giai đoạn mở bán trước hoặc mức giá được đánh giá là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.
Về mặt bằng giá, giá bán BĐS nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh quý này ghi nhận những diễn biến trái chiều. Tại thị trường chung cư, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong ba tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh lại không có sự thay đổi. Tại thời điểm cuối quý I/2024, giá sơ cấp chung cư Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng cũng như chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.
Trái ngược với diễn biến giá bán ở Thành phố Hồ Chí Minh, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.
| Giá bán bình quân tại thị trường sơ cấp Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (nguồn: CBRE). |
Đặc biệt, báo cáo của CBRE cho thấy giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý này ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.
Tại thị trường nhà ở gắn liền với đất, giá bán sơ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng và đạt hơn 190 triệu đồng/m2. Theo CBRE, dự kiến cả năm 2024 Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm.
Bà Nguyễn Hoài An cũng cho biết: “Thời điểm cuối quý I/2024 đã ghi nhận nhiều dự án triển khai hoạt động đặt chỗ không chỉ tại hai thành phố lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh mà còn tại các tỉnh, thành lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh và Bình Dương, báo hiệu thị trường trong thời gian tới bùng nổ hơn cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới dồi dào hơn với vị trí tương đối tốt sẽ có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, khiến mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ dần ổn định trở lại trong các quý tiếp theo sau thời gian tăng trưởng nóng vừa qua”.
Tổng quan về diễn biến thị trường năm 2024, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam cùng với các hoạt động của Chính phủ nhằm thúc đẩy việc đưa Luật Đất đai sửa đổi 2024 sớm đi vào hiệu lực đã góp phần củng cố tâm lý của cả nhà đầu tư tổ chức lẫn nhà đầu tư cá nhân trong thời gian vừa qua. Năm 2024 được đánh giá là năm bản lề để thị trường có thể chuyển tiếp sang một giai đoạn phát triển mới lành mạnh và bền vững hơn. Các chủ thể tham gia thị trường năm 2024 sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ các chính sách mua nhà, chính sách thuê mặt bằng với nhiều ưu đãi hấp dẫn, giúp giảm thiểu chi phí đầu tư.
