Lo bảng giá đất mới quá cao

2020, bảng giá đất (UBND các tỉnh xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần) sẽ được công bố. Theo đề nghị, TP HCM và Hà Nội dự kiến sẽ tăng bình quân 15%-30%, đặc biệt Bình Dương dự định tăng tới 45%-95%, Quảng Ninh tăng 5 lần.

Bảng giá này sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất…

Thực tế, không đợi đến năm tới, thời gian qua, mặt bằng giá bất động sản ở nhiều tỉnh, thành đã thiết lập mức cao mới khi nguồn cung nhỏ giọt, nhất là những bất động sản có pháp lý rõ ràng. Như tại dự án căn hộ của Công ty Phúc Khang (đường Mai Chí Thọ, quận 2, TP HCM), giá được chào từ 60-62 triệu đồng/m2 nhưng đã lên trên 80 triệu đồng/m2. Hay các dự án nhà liền thổ của Công ty Khang Điền tại quận 9, TP HCM cũng tăng ít nhất 15%-20% chỉ trong vài tháng triển khai.

Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, một dự án khu dân cư giá bán đợt 1 chỉ tầm 14 triệu đồng/m2, sau 3 tháng triển khai và mở bán, giá đã lên 18-19 triệu đồng/m2. Tổng giám đốc công ty phân phối độc quyền dự án này cho biết giá bán được chủ đầu tư dựa trên giá vốn, chi phí và cơ hội thị trường. Vì vậy, khi thị trường đang hiếm cung, sản phẩm bán ra chỉ có tăng chứ không thể giảm.

Một góc khu dân cư ở quận 2, TP HCM Ảnh: TẤN THẠNH

Không chỉ đất dự án, nhà chung cư, nhà ở hiện hữu có sổ, đất nông nghiệp có sổ đỏ cũng tăng mạnh, tăng bất chấp theo nhu cầu người mua. Như đất nông nghiệp ở khu vực xã Suối Rao, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, cùng thời điểm này năm ngoái, giá chỉ 130-200 triệu đồng/1.000 m2, hiện đã vọt lên 250-400 triệu đồng/1.000 m2 tùy theo vị trí đất. Trong đó, đất ven các khu vực giáp hồ tự nhiên tăng giá mạnh nhất.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho rằng bản thân doanh nghiệp không muốn tăng giá bán, vì thực tế tăng giá bán là làm khó người mua, hẹp đầu ra nhưng có quá nhiều chi phí mà doanh nghiệp muốn triển khai một dự án phải chịu và tất cả đưa vào giá bán.

Sắp tới đây, nếu khung giá đất, bảng giá đất các nơi đồng loạt tăng có thể tác động trực tiếp đến thị trường, cụ thể là chi phí giải tỏa, đền bù sẽ tăng… Xa hơn sẽ tác động không tốt đến kinh tế – xã hội, sự phát triển bền vững thị trường nhà đất, người nghèo ngày càng khó mua nhà ở đô thị. Tuy nhiên, có một điểm sáng nhỏ là bảng giá tăng sẽ góp phần minh bạch hóa về giá, ủng hộ người dân ở các thành phố chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, đất đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), phân tích nếu bảng giá đất tăng kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế vừa khó quản lý vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Ngoài ra, nếu khung giá đất, bảng giá đất quy định mức giá quá cao sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách từ đất đai và thị trường bất động sản. Do vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét, cân nhắc kỹ biên độ tăng giá thật hợp lý, hợp tình cho khung giá đất giai đoạn 2019-2024.Bảng giá đất Bình Dương tăng mạnh, nhà đầu tư nên đổ tiền vào đâu?