Từ cấu trúc đô thị tập trung vào khu vực lõi, TP.HCM đang được định hướng phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm. Trong tầm nhìn 100 năm, hạ tầng giao thông được xem là một trong những yếu tố quan trọng để kết nối các cực động lực, mở rộng không gian phát triển và tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản.
Với đồ án quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm đang được đưa ra lấy ý kiến, TP.HCM được định hình trở thành một siêu đô thị với không gian rộng hơn, nguồn lực lớn hơn và nhiều động lực tăng trưởng mới. Sau sáp nhập, bài toán của thành phố không đơn thuần là mở rộng địa giới, mà quan trọng hơn là tổ chức lại không gian đô thị và tạo sự liên kết giữa các khu vực.
Trong cấu trúc mới, sự phát triển của hạ tầng được kỳ vọng tạo điều kiện hình thành những cực đô thị mới, qua đó mở thêm cơ hội cho người dân, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản.
Từ một trung tâm đến nhiều cực động lực
Theo định hướng trong đồ án, TP.HCM sẽ chuyển dần từ cấu trúc tập trung vào lõi trung tâm sang phát triển đa cực, đa trung tâm với 5 cực động lực, gồm cực lõi trung tâm quốc tế; cực đổi mới sáng tạo phía Đông; cực công nghiệp – logistics phía Bắc; cực cảng biển thương mại tự do phía Nam và cực biển – du lịch.
Cấu trúc này cho thấy không gian phát triển của một siêu đô thị trong tương lai không chỉ phụ thuộc vào một khu vực trung tâm truyền thống. Mỗi cực có thể đảm nhận những chức năng riêng, đồng thời được kết nối thông qua các hành lang kinh tế và hệ thống giao thông đa phương thức.
TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng khi thành phố dịch chuyển sang mô hình các “cực đô thị”, những khu vực này có khả năng thu hút đầu tư nước ngoài, hoạt động sáng tạo và các nguồn lực phát triển. Trong quá trình đó, hạ tầng giao thông đóng vai trò tạo kết nối và động lực để các cực đô thị phát triển.
Đây cũng là yếu tố đáng chú ý đối với thị trường bất động sản. Khi các hoạt động kinh tế, thương mại, dịch vụ và việc làm được phân bổ rộng hơn, nhu cầu về nhà ở không nhất thiết chỉ tập trung quanh khu vực lõi hiện hữu.
Hạ tầng định hình lại khoảng cách đô thị
Một trong những điều kiện để mô hình đa cực vận hành hiệu quả là khả năng kết nối.
Theo nội dung quy hoạch, bên cạnh các hành lang kinh tế trọng điểm, hệ thống vận tải đa phương thức gồm vành đai, cao tốc, đường sắt và metro sẽ góp phần mở rộng khả năng kết nối giữa các khu vực.
Thực tế tại khu Đông TP.HCM phần nào cho thấy tác động này. Tuyến Metro số 1 đã vận hành, trong khi các dự án như Vành đai 2, Vành đai 3, nút giao An Phú và mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây đang tạo thêm dư địa cho những không gian đô thị mới. Theo cách tiếp cận của cấu trúc siêu đô thị, hạ tầng được mở rộng đến đâu, không gian phát triển có thêm điều kiện mở rộng đến đó.
Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, khái niệm “gần trung tâm” cũng có thể được nhìn nhận theo một cách khác. Khoảng cách địa lý vẫn quan trọng, nhưng khả năng tiếp cận việc làm, trường học, thương mại và dịch vụ trong một khoảng thời gian hợp lý ngày càng có ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nơi ở.
Khu Đông và sức hút từ hệ sinh thái đô thị
Trong bức tranh đó, khu Đông đang nổi lên như một khu vực đáng chú ý.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định khu Đông là một điểm sáng của bất động sản TP.HCM nhờ sự hiện diện của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, hệ thống hạ tầng giao thông thuận lợi và những đại đô thị đã được xây dựng, hình thành.
Điều đáng chú ý không chỉ nằm ở số lượng dự án. Sự xuất hiện của những khu đô thị quy mô lớn đang góp phần đưa nhiều chức năng của thành phố về gần nơi ở hơn.
Với một bộ phận cư dân, khi trường học, mua sắm, vui chơi, dịch vụ và các nhu cầu thiết yếu được đáp ứng ngay trong khu vực sinh sống, việc phải thường xuyên di chuyển vào trung tâm có thể giảm đi.
Anh Bùi Minh Trí, người dân phường Bình Trưng, cho biết điều anh cảm nhận rõ khi sống trong khu đô thị là sự thuận lợi nhờ các dịch vụ, tiện ích khá đầy đủ. Điều này giúp tiết kiệm thời gian di chuyển và dành thêm thời gian cho bản thân, gia đình.
Tương tự, chị Nguyễn Thảo Vy, người dân phường Long Trường, cho rằng điều quan trọng đối với gia đình là việc đi làm thuận tiện, con cái đi học gần và các tiện ích có ngay tại nơi sinh sống. Theo chị, không nhất thiết phải ở khu vực trung tâm nếu khả năng kết nối đủ nhanh và thuận tiện.
Những thay đổi trong nhu cầu sống này có thể trở thành một trong những yếu tố thúc đẩy quá trình hình thành các lõi đô thị mới.
Cơ hội bất động sản cần đi cùng giá trị thực
Quy hoạch dài hạn và đầu tư hạ tầng có thể tạo ra kỳ vọng cho bất động sản, nhưng không đồng nghĩa mọi khu vực có hạ tầng đều lập tức trở thành một trung tâm mới.
Giá trị của một cực đô thị còn phụ thuộc vào khả năng hiện thực hóa quy hoạch, mức độ hoàn thiện của hạ tầng và chất lượng không gian đô thị. Một khu vực chỉ thực sự có sức sống khi có cư dân, việc làm, thương mại, giáo dục, dịch vụ và khả năng kết nối được vận hành đồng bộ.
Đây cũng là điểm quan trọng khi nhìn nhận cơ hội đầu tư trong một siêu đô thị. Thay vì chỉ dựa vào khoảng cách tới khu vực trung tâm hiện hữu, thị trường có thể ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng kết nối, hệ thống tiện ích, khả năng tạo việc làm và mức độ hoàn thiện của từng khu vực.
Như nội dung đồ án đặt ra, một siêu đô thị có thể mở ra những cơ hội lớn, nhưng cơ hội chỉ trở thành giá trị khi được cụ thể hóa bằng quy hoạch, hạ tầng và chất lượng đô thị thực tế. Khi hạ tầng mở đường và những không gian sống mới được hình thành, TP.HCM sẽ có thêm nền tảng để từng bước kiến tạo các cực tăng trưởng mới trong tầm nhìn phát triển dài hạn.
Theo Tuấn Duy HTV./.
