Dù lượng hàng mới được mở bán trong 10 tháng qua tại TP.HCM hạn chế, trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà, đất tại TP.HCM rất cao, tuy nhiên mức tiêu thụ lại được các đơn vị nghiên cứu thị trường khẳng định giao dịch mua bán giảm mạnh so với năm 2019.
Sức tiêu thụ ‘ảm đạm’
Được mở bán từ những tháng giữa năm 2020, dự án Precia là dự án hiếm hoi nằm tại đường Nguyễn Thị Định, quận 2, TP.HCM được đơn vị phát triển dự án là CTCP bất động sản Rio Land mở bán với mức giá hơn 50 triệu/m2. Dự án với quy mô 1 Block cao 23 tầng gồm 333 căn hộ và căn 8 shophouse. Thế nhưng tới nay, lượng tiêu thụ của dự án này vẫn rất thấp và liên tục được chào bán trên thị trường bất động sản những tháng qua.
Cũng tại quận 2, dự án căn hộ Citi Grand do Tập đoàn Kiến Á làm chủ đầu tư, dự án với 2 Block cao 25 và 29 tầng gồm 667 căn hộ chung cư được bán từ Quý I/2020, thế nhưng tới nay phía đơn vị môi giới dự án này cho biết tỷ lệ bán thành công chỉ đạt khoảng 45%.
Một dự án khác cũng đang chật vật bán hàng dù sản phẩm được mở bán từ cuối năm 2019 đó là dự án Westgate do Tập đoàn An Gia làm đơn vị phát triển. Dự án được xây dựng trên diện tích đất hơn 3,1 ha, mật độ xây dựng 39%, có quy mô gồm 4 Block chung cư cao 20 tầng với 2 tầng hầm. Dự án Westgate với tổng số gần 2.000 căn hộ, có diện tích dao động từ 59m2 – 113m2, được thiết kế 2 – 3 phòng ngủ. Và tới nay dự án này vẫn đang được mở bán, theo tìm hiểu của Phóng viên Nhadautu.vn thì hiện vẫn còn hơn 1.000 sản phẩm chưa được bán ra.
Theo báo cáo thị trường bất động sản của CTCP DKRA Vietnam, Quý III/2020 có tới 6.374 sản phẩm căn hộ chung cư được mở bán nhưng chỉ tiêu thụ được 5.088 sản phẩm. Ở Quý II có 2.425 sản phẩm chung cư mở bán thì tiêu thụ chỉ được 1.765 sản phẩm và Quý I có 1.547 chung cư mở bán nhưng tiêu thụ được 1.146 căn hộ. Lượng tiêu thụ này chỉ bằng 38,2% so với cùng kỳ năm 2019.
Cũng theo báo cáo của DKRA Vietnam thì ở phân khúc nhà phố, biệt thự lượng hàng được tiêu thụ Quý III/2020 chỉ đạt 66%. Cụ thể, Quý III/2020 có 629 sản phẩm được mở bán, nhưng tiêu thụ được 416 sản phẩm. Quý II/2020 có 729 sản phẩm mở bán và tiêu thụ dược 509, thấp nhất là Quý I/2020 với 754 sản phẩm bán ra và tiêu thụ được 359 sản phẩm.
Giá nhà cao là nguyên nhân chính
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển DKRA Vietnam thì giá bán bất động sản sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình dao động từ 10-15% so với thời điểm đầu năm 2020.
Khảo sát thực tế thị trường bất động sản TP.HCM, mức giá đang bị đẩy xa với mức thu nhập cũng như tích lũy của lượng khách hàng chủ đạo có nhu cầu sở hữu nhà ở tại TP.HCM. Cụ thể, ở dự án Westgate giá bán đang giao dịch mức 45 triệu/m2, tuy nhiên vị trí dự án lại quá xa và bất tiện trong di chuyển vào TP.HCM, bên cạnh đó mức giá thực tế đất nền tại khu vực này đang giao dịch chỉ từ 20 đến 30 triệu/m2. Đặc biệt, năm 2019 một dự án mang tên Q7 tại quận 7, gần hơn dự án Westgate nhưng giá bán chỉ 35 triệu/m2.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc CTCP bất động sản Asian Holding cho rằng mức giá nhà tăng quá cao đang là dào cản chính dẫn tới việc khách hàng khó có thể mua nhà tại TP.HCM, chính vì vậy nguồn cung dù thấp nhưng mức tiêu thụ lại giảm.
“Giá nhà tại TP.HCM đang bị chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án cộng nhiều khoản chi vào. Ví dụ như khoản hoa hồng cho nhân viên môi giới bán hàng luôn từ 3% giá trị căn hộ trở lên, tiền làm Maketing, tiền thuế đất, tiền xây dựng, tiền tiện ích… thậm chí là chi phí mua 1 chai nước suối cho khách hàng uống khi tới giao dịch mua sản phẩm nhà cũng được chủ đầu tư tính vào giá nhà cho khách hàng. Điều này tạo ra việc giá nhà tăng cao thời gian qua”, ông Hậu nói.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng hiện nay lệch pha cung cầu đang tác động lớn tới việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở tại TP.HCM. Theo thống kê của HoREA, các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể năm 2018 giảm 16,4%, năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn trong 6 tháng qua cũng giảm đến 78,8% so với cùng kỳ năm 2017.
TP.HCM cũng không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.
Người đứng đầu HoREA cho biết điều đáng báo động là sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. Căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81%. Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng mỗi m2) có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng mỗi m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82%.
Giá nhà khoảng 35 – 40 triệu đồng mỗi m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp tại thị trường TP.HCM. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.
“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phát triển thiếu cân đối, kém bền vững, do thiếu hụt loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, ông Châu nhận xét.
Cũng theo ông Châu, giai đoạn 2016 – 2017, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Ngược lại, từ năm 2018 đến nay, thị trường giảm rất lớn cả về quy mô, số dự án, số sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và lượng giao dịch.
Chính vì vậy, ông Châu cho rằng trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng lép vế hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.
Ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng những tháng tiếp theo của năm 2020 và năm 2021 giá bất động sản sẽ còn tiếp tục tăng, lượng hàng tôn kho sẽ tiếp tục tăng vì tác động giá nhà cũng như xu hướng dịch chuyển nhu cầu mua nhà của người dân TP.HCM ra các tỉnh thành lân cận TP.HCM bởi giá nhà tại các tỉnh này đang thấp, dòng sản phẩm cũng đa dạng và phong phú hơn.
Theo Gia Huy
Nhà đầu tư
